2022年2月11日，网络上爆出“万科董事长郁亮在万科2022年会上的总结发言”，在这次发言中，郁亮认为中国房地产已经进入“黑铁时代”。
什么是房地产的“黑铁时代”？简单直白的说，就是开发商要面对“不挣钱的时代，挣辛苦钱的时代”。
首先，郁亮认为：“2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年”，也是中国房地产行业“一个新时代的开始”。
这个时代就是“黑铁时代”，从黄金、白银再到黑铁，万科重新定义了中国房地产行业发展的三个阶段。
中国房地产近十年来确实是“每况愈下”，一年不如一年。
2014年中国房地产被万科定义为进入到了“白银时代”，行业规则已经潜移默化发生变化，万科认为2014年的中国房地产已经开始从“增量市场进入到了存量市场”，“从普涨行情进入到了分化行情”。
简单的说，2014年以后，万科认为中国房地产市场将会分化，“弱者恒弱，强者恒强”的时代来了，大多数的城市将不再具有“投资价值”。
所以当恒大、碧桂园、融创等房企巨头，趁着“棚改货币化”的东风大举扩张进入三四线城市的时候，万科并没有跟进。
万科的开发投资重心一直稳定在“一二线城市”，从而躲过一劫，不然2021年的万科也将成为“第二个恒大”。
2018年万科再次喊出“活下去”的口号，这个时候的中国房地产已经进入“调控”初期，但是一大堆买房人和房企仍然在“疯狂加杠杆”。
但是谁也没有想到，短短2-3年的时间，中国房地产的形势就会变得“陡然严峻”起来，很多房企巨头都要面临“卖身还债”的下场。
2022年万科再次喊出“房地产进入黑铁时代”。那么，什么是房地产的黑铁时代？
根据万科的说法，我们对“万科的黑铁时代”总结起来就是“三个特征”：
第一，房地产销售规模将会大规模萎缩。
2021年全国商品房销售面积是17.9亿平米，这将是“最高值”，以后每年销售面积将会下降，甚至可能会被压缩30%-50%。
也就是说，以后每年商品房的销售面积将会从17.9亿平米下降到10-12亿平米左右，可能很多城市房子将“卖不出去”。
按照万科的说法，“政策已经不允许房地产占用过多的金融资源”，“居民也很难再提高债务负担”，中国房地产正在整体“去金融化”，那么销售规模必然要下降了。
第二，房住不炒，投资房地产将会被“持续打压”。
按照万科的说法，“尽管政府可能会放开部分购房限制”，但是“房价涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机”。
第三，大城市的住房供应量将会“激增”，供需矛盾会被缓解，不要指望“房价再次上涨”了。
万科郁亮认为，中国的大城市以前之所以房价上涨，主要是“人口流入太大，但土地供应太少”，是供需不匹配造成的。
比如在深圳，以前只有20%左右的住宅用地指标，但是每年有几十万人口净流入，导致深圳住房“供不应求”。
但是在新的发展模式，大城市的“人地匹配关系”将会回归正常，人口流入大的城市，将会加大居住土地指标供应，所以大城市的“供不应求”关系也会被平衡掉。
所以再次期待房价再次上涨是“不现实”的。
基于以上形势的变化，万科董事长郁亮同志最后提出三条“应对策略”：一是“裁员”，二是“降薪减福利”，三是“大家都要当超人，多干活少外包”。
其实房地产是非常强的“周期性行业”，甚至被称之为“周期之母”，“时好时坏”，拥有巨大的“波峰谷底”是非常正常的。
欧美国家的市场经济发展上百年，房地产依然是“支柱产业”之一。
比如2008年美国“次贷危机”爆发，房价曾经暴跌60%，而在2016年-2020年又重新回到“历史高位”，就完美诠释了房地产的“周期性”特征。
万科作为中国房地产的真正龙头，基本上每次都踩准了“周期性”，之后又引入了深圳地铁的“国有资本”，万科的现金流是“没有任何问题的”。
所以对于万科的“黑铁时代”说法，我们认为其实有点“言过其实”，甚至万科确实有点“卖惨”的成分，尤其是从董事长郁亮口中说出。
我们认为目的有两个：一个是“卖惨给政府看”，连房地产的龙头老大的日子也不好过了，政策确实需要“逆转”，不能再“打压了”。
另外一个主要是“敲打警示内部员工”，行业不景气，为万科下一步的“裁员降薪调结构”打预防针和提供合理性。
但如果说万科是“卖惨”，那么恒大确实是“真惨”。
根据2月6日，恒大公布的“2022年保交楼动员大会”的数据，恒大目前已经卖出去，但还没有交房的房子就有1.4亿平米。
保守估计应该有120万套房，恒大是需要“保交付的”。
但是恒大目前手里的“可建设资金规模”大概只有1300亿左右，包括了“预售监管资金”500亿及销售待回款资金800亿，合计1300亿。
用1300亿，保交付1.4亿平米的房子，每平米不到1000元，这显然是“不太现实的”，不管怎么算，这个账都是算不过来的。
在目前恒大“市场信用基本为零”的状态下，任何融资几乎都是不可能的，房子更是“很难卖出去了”。
所以对于恒大来说，唯一的出路就是“把自己卖干净了”，尽快筹钱来“保交付”，如果恒大最后把自己都“卖光了”，凑上来的钱还不够“保交付”。
那么，只能有部分恒大的业主“自认倒霉了”。
所以所谓的“房地产黑铁时代”，对于像万科、保利、华润等这样的“半国有、半市场”的房企来说，多数只是“卖惨”，对外争取政府政策扶持，对内优化结构，重新利益洗牌。
而对于像恒大、融创、碧桂园等这样的民营房企来说，那是真正的“生死攸关”，预计超过80%的民营房企将会倒在“黑铁时代”，看不见明天。
所以中国房地产的“黑铁时代”过后，就算还有新一轮的“黄金时代”，估计多数房企已经看不到了。
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